# Wohin mit dem Elternhaus?

Elternhaus geerbt oder Umzug ins Pflegeheim? Ihr persönlicher Fahrplan mit Fristen, nächsten Schritten und den Optionen behalten, vermieten oder verkaufen. Kostenlos.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Wenn die Eltern sterben oder ins Pflegeheim ziehen, fragen sich die meisten zuerst: Wo fangen wir an? Für das Haus gibt es drei Wege: behalten, vermieten oder verkaufen. Welcher passt, hängt davon ab, was die Geschwister wollen, wie viel Zeit Sie brauchen und was das Haus kostet. Ihr Elternhaus-Fahrplan sortiert das in wenigen Minuten.

Sie müssen heute nichts entscheiden. Viele Familien fühlen sich in den ersten Wochen überrollt: Bestattung, Behörden, Geschwister, ein Haus voller Erinnerungen. Bis das Elternhaus geregelt ist, vergehen nach Erfahrungsberichten oft eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und ein zu schneller Verkauf wird häufig bereut. Wir helfen Ihnen, Ordnung hineinzubringen, in Ihrem Tempo und auch aus der Ferne. Und wir sagen offen, wenn Behalten oder Vermieten für Sie besser ist als ein Verkauf.

Ein paar kurze Fragen, danach sehen Sie die nächsten Schritte, Ihre Optionen mit groben Zahlen und die Fristen.

## Was steht im Elternhaus-Fahrplan?

| Baustein | Was Sie erfahren |
|---|---|
| Nächste Schritte | wo Sie anfangen, je nachdem ob ein Erbschein fehlt, Geschwister mitentscheiden oder ein Betreuer handelt |
| Ihre Wege mit groben Zahlen | Wertspanne aus den örtlichen Kaufpreisen, erzielbare Miete, Auszahlung der Geschwister, Erbschaftsteuer-Freibetrag |
| Ausräumen Zimmer für Zimmer | wie Sie das Haus in Ruhe leeren, was zuerst gesichert werden muss und was sich abgeben lässt |
| Laufende Kosten | was das Haus Sie jeden Monat kostet, solange es leer steht |
| Fristen mit Datum | Ausschlagung, Anzeige beim Finanzamt, gebührenfreie Grundbuchberichtigung, Spekulationsfrist, Dämmpflichten nach dem Eigentümerwechsel |
| Link für die Familie | alle Angaben zum Haus, ohne Namen und Kontaktdaten, zum Weiterschicken an Ihre Geschwister |

Danach ruft Sie ein fester Ansprechpartner einmal an und geht den Fahrplan mit Ihnen durch. Keine Anrufflut, keine Weitergabe ohne Ihr Ja. Das Gespräch ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts.

## Behalten, vermieten oder verkaufen: was spricht wofür?

| Weg | Passt gut, wenn | Darauf achten |
|---|---|---|
| Behalten und selbst nutzen | ein Kind einziehen will und die Geschwister auszahlen kann | Für Kinder kann das Haus erbschaftsteuerfrei bleiben, wenn der Elternteil bis zuletzt darin wohnte oder aus zwingenden Gründen nicht mehr konnte, das Kind unverzüglich einzieht und zehn Jahre bleibt, bis 200 m² Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) |
| Vermieten | das Haus in gutem Zustand ist und jemand die Verwaltung übernimmt | In einer Erbengemeinschaft entscheidet über die Vermietung die Mehrheit nach Erbteilen (§ 2038, § 745 BGB), Rücklagen für Reparaturen sind nötig |
| Verkaufen | niemand einziehen will, Heimkosten laufen oder sich die Erben nicht einigen | Spekulationsfrist von zehn Jahren ab Kauf durch die Eltern (§ 23 EStG), Erbnachweis, Energieausweis |
| Erst einmal nichts entscheiden | die Trauer noch frisch ist und keine Frist drängt | Leerstand absichern, Versicherung informieren, Kosten im Blick behalten |

Einen Weg, der immer der beste ist, gibt es nicht. Ein leeres Haus kostet trotzdem jeden Monat Geld: Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter, Pflege des Gartens. Ausführlich in der [Entscheidungshilfe](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/).

## In welcher Lage sind Sie?

### Ein Elternteil ist verstorben

Erst die Formalien, dann die Entscheidung. Für das Grundbuch brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Erben mehrere, entscheiden sie über einen Verkauf nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Lesen Sie [Haus geerbt: was jetzt zu tun ist](/ratgeber/haus-geerbt/) und [Erbengemeinschaft und Haus](/ratgeber/erbengemeinschaft-immobilie/).

### Mutter oder Vater zieht ins Pflegeheim

Die Heimkosten liegen oft deutlich über der Rente. Ob das Haus verkauft werden muss, hängt davon ab, ob noch der Ehepartner darin wohnt, ob die Ersparnisse reichen und ob das Sozialamt einspringen soll. Ein sofortiger Verkauf ist selten zwingend: Ist er nicht möglich, soll das Sozialamt bis dahin als Darlehen zahlen (§ 91 SGB XII). Mehr dazu unter [Pflegeheim und Elternhaus](/ratgeber/pflegeheim-haus-verkaufen/).

### Sie handeln für einen anderen Menschen

Mit einer notariell beglaubigten oder beurkundeten Vorsorgevollmacht können Sie verkaufen, ohne dass ein Gericht zustimmen muss. Ein rechtlicher Betreuer braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB). Für Betreuer, Testamentsvollstrecker und Nachlasspfleger gibt es einen eigenen Bereich: [Für Fachleute](/fachleute/).

### Die Eltern wollen vorsorgen

Wer zu Lebzeiten überträgt, kann die Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzen (§ 14 ErbStG). Verarmt ein Elternteil innerhalb von zehn Jahren, etwa durch Heimkosten, kann das Sozialamt die Schenkung zurückfordern (§§ 528, 529 BGB). Siehe [Elternhaus zu Lebzeiten übertragen](/ratgeber/elternhaus-zu-lebzeiten-uebertragen/).

Der Fahrplan fragt nach Ihrer Situation und zeigt nur, was für Sie gilt.

## Wo stehen Ihre Geschwister?

Beim Elternhaus streiten Geschwister selten offen. Häufiger weiß keiner genau, was die anderen wollen, und einer hat das Gefühl, dass alles an ihm hängen bleibt. Im [Geschwister-Check](/geschwister-check/) beantwortet jedes Geschwister für sich dieselben sieben Fragen. Danach sehen alle, wo sie sich einig sind und worüber sie reden sollten. Ohne Anmeldung, die Antworten stecken nur im Link.

## Ein Ansprechpartner für alles rund ums Haus

Gerade wer weit weg wohnt, kann nicht für jede Frage selbst anreisen. Wir sind Ihr Lotse und vermitteln Partner aus der Region, wenn Sie das möchten:

- **Wertermittlung:** eine nachvollziehbare Wertspanne oder ein Gutachten als Grundlage für alle Erben
- **Haushaltsauflösung und Entrümpelung:** mit Zeit für das, was in der Familie bleiben soll
- **Betreuung im Leerstand:** Kontrollgänge, Heizung, Post, Garten
- **Handwerker und Energieberater:** wenn vor einer Vermietung oder einem Verkauf etwas zu tun ist
- **Makler oder Direktkäufer:** erst wenn Sie sich für einen Verkauf entschieden haben

## Welche Fristen gelten nach einem Erbfall?

| Frist | Dauer | Was passiert, wenn sie verstreicht |
|---|---|---|
| Erbe ausschlagen | sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (§ 1944 BGB) | Das Erbe gilt als angenommen, mit allen Schulden |
| Erbfall dem Finanzamt anzeigen | drei Monate ab Kenntnis (§ 30 ErbStG) | Gehört ein Haus zum Nachlass, gilt die Pflicht auch bei notariellem Testament. Holen Sie eine versäumte Anzeige nach |
| Grundbuch gebührenfrei berichtigen | zwei Jahre ab dem Erbfall | Danach kostet die Eintragung Gerichtsgebühren |
| Spekulationsfrist | zehn Jahre ab Kauf durch die Eltern (§ 23 EStG) | Ein Verkauf vorher kann Einkommensteuer auslösen, Ausnahmen gelten bei Eigennutzung |
| Dämmung der obersten Geschossdecke | zwei Jahre nach dem ersten Eigentümerwechsel (§ 35 Gebäudemodernisierungsgesetz) | Pflicht für den neuen Eigentümer bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, deren Eigentümer am 1.2.2002 selbst darin wohnte; ob schon der Erbfall zählt, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich |

Die Austauschpflicht für alte Heizkessel, die in vielen Ratgebern noch steht, ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 entfallen. Ihr Fahrplan rechnet die Fristen mit Ihrem Datum aus.

## Was gilt dort, wo das Elternhaus steht?

Erbrecht, Erbschaftsteuer und Betreuungsrecht sind in ganz Deutschland gleich. Unterschiede gibt es je Bundesland, etwa bei der Grunderwerbsteuer und den Pflegeheimkosten, und je Ort: welches Gericht zuständig ist, was Häuser kosten und welche Satzungen gelten. Geben Sie Postleitzahl oder Ort ein, dann sehen Sie, was für das Haus gilt und wer zuständig ist.

Für diese Städte haben wir zuständige Gerichte und Ämter, Kaufpreise aus dem Immobilienmarktbericht, Bodenrichtwerte, den Mietspiegel, Pflegeheimkosten und Hilfe vor Ort zusammengestellt:

Wie viele Ältere im eigenen Haus leben, wie viele Häuser leer stehen und wie viele Elternhäuser jedes Jahr an Erben gehen, zeigt der [Elternhaus-Report Freiburg 2026](/freiburg/elternhaus-report-2026/) mit Daten zum Download.

## Wer steht hinter diesem Angebot?

Wohin mit dem Elternhaus ist eine Beratungsstelle für Familien, die vor der Frage stehen, was aus dem Elternhaus wird. Wir sind keine Rechtsanwälte und keine Steuerberater und sagen Ihnen im Gespräch, wann Sie einen brauchen. Wir arbeiten mit Partnern zusammen und werden von ihnen vergütet, wenn Sie einen Auftrag vergeben. Mehr unter [Über uns](/ueber-uns/) und [Quellen und Methodik](/methodik/).

Noch nicht so weit? Die [Elternhaus-Checkliste](/checkliste/) fasst Fristen, Unterlagen und erste Schritte auf zwei Seiten zusammen. Alle kostenlosen Werkzeuge stehen unter [Werkzeuge](/werkzeuge/).

## Häufige Fragen

### Muss ich das Elternhaus verkaufen, wenn meine Mutter ins Pflegeheim kommt?

Nicht automatisch. Solange Rente, Pflegeversicherung und Ersparnisse die Heimkosten decken, bleibt das Haus unberührt. Erst wenn das Sozialamt Hilfe zur Pflege zahlen soll, prüft es das Vermögen. Ein angemessenes Haus, in dem der Ehepartner weiter wohnt, ist dabei in der Regel geschützt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII).

### Kann ein Miterbe den Verkauf verhindern?

Er kann einen gemeinsamen Verkauf blockieren, weil Erben nur gemeinsam über das Haus verfügen können. Jeder Miterbe kann aber die Auseinandersetzung verlangen und notfalls die Teilungsversteigerung beantragen. Deshalb lohnt sich fast immer eine Einigung vorher. Wie das gelingt, steht unter [Ein Miterbe blockiert den Verkauf](/ratgeber/miterbe-blockiert-verkauf/).

### Was kostet der Fahrplan und das Gespräch?

Nichts. Fahrplan und Telefonat sind kostenlos und verpflichten Sie zu nichts. Wenn Sie später einen Partner beauftragen, vereinbaren Sie Leistung und Preis direkt mit ihm.

### Lohnt es sich, ein geerbtes Haus zu vermieten?

Das hängt vom Zustand, von der Lage und davon ab, wer die Arbeit macht. Vermieten kann regelmäßige Einnahmen bringen, kostet aber Rücklagen und Zeit. In einer Erbengemeinschaft muss jede größere Entscheidung abgestimmt werden.

### Was passiert mit meinen Angaben?

Den Fahrplan berechnet Ihr Browser. Name, Telefon und E-Mail nutzen wir nur für das Gespräch. An einen Partner geben wir Ihre Anfrage nur weiter, wenn Sie das im Formular ausdrücklich ankreuzen.