# Ein Miterbe will nicht verkaufen: Was können Sie tun?

Ein Miterbe blockiert den Hausverkauf? Gespräch, Mediation, Auszahlung, Erbteilsverkauf und Teilungsversteigerung im Vergleich, mit Paragrafen und Nachteilen.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Ein Miterbe kann den freihändigen Verkauf blockieren, weil Erben nur gemeinsam verkaufen können (§ 2040 BGB). Auf Dauer verhindern kann er die Auflösung aber nicht: Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Bevor jemand die Teilungsversteigerung beantragt, lohnen sich Gespräch, Mediation, eine Auszahlung oder der Verkauf des eigenen Erbteils.

## Warum will ein Miterbe das Elternhaus nicht verkaufen?

Hinter einem Nein zum Verkauf steht selten Sturheit. Häufige Gründe sind Trauer, die Angst, das Haus unter Wert herzugeben, das Gefühl, bei Entscheidungen übergangen worden zu sein, oder der Wunsch, selbst im Haus zu wohnen. Manchmal wohnt der Miterbe bereits darin und weiß nicht, wohin.

Wer den Grund kennt, findet leichter eine Lösung. Ein Bruder, der dem Wert misstraut, braucht eine nachvollziehbare Wertspanne aus einer Quelle, der alle glauben. Eine Schwester, die Zeit braucht, braucht einen Zeitplan statt Druck. Fragen Sie deshalb zuerst nach dem Warum, bevor Sie über Paragrafen sprechen.

## Was darf ein einzelner Miterbe blockieren, und was nicht?

Die Rechte eines Miterben beim geerbten Haus sind ungleich verteilt. Beim Verkauf hat jeder Miterbe faktisch ein Veto, bei der laufenden Verwaltung nicht.

| Frage | Kann ein Miterbe allein blockieren? | Grundlage |
|---|---|---|
| Verkauf des ganzen Hauses | Ja, Verkauf nur gemeinsam | § 2040 BGB |
| Vermietung, Versicherung, laufende Verwaltung | Nein, Mehrheit nach Erbteilen entscheidet | § 2038 Abs. 2, § 745 BGB |
| Notwendige Reparaturen | Nein, jeder darf sie allein veranlassen | § 2038 Abs. 1 BGB |
| Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft | Nein, jeder kann sie jederzeit verlangen | § 2042 BGB |
| Verkauf eines Erbteils durch einen anderen Miterben | Nein, er hat nur ein Vorkaufsrecht | § 2033, § 2034 BGB |
| Teilungsversteigerung | Nein, er kann nur eine befristete Einstellung beantragen | § 180 ZVG |

Wer die Mehrheit der Erbteile hat, kann also zum Beispiel die Vermietung des leerstehenden Hauses beschließen. Den Verkauf kann auch eine große Mehrheit nicht beschließen.

## Welche Wege gibt es, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?

Es gibt fünf Wege, eine Blockade beim Elternhaus aufzulösen. Sie sind hier nach Eskalationsstufe geordnet: Die ersten Schritte kosten wenig und erhalten das Verhältnis, die letzten kosten Geld, Zeit und oft den Familienfrieden.

1. **Gespräch mit gemeinsamer Grundlage.** Alle Erben bekommen dieselben Unterlagen, dieselbe Wertspanne und dieselben Optionen.
2. **Mediation.** Eine neutrale Person moderiert, die Erben entscheiden selbst.
3. **Auszahlung.** Der Miterbe, der nicht verkaufen will, übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus, oder er wird ausgezahlt.
4. **Erbteilsverkauf.** Wer aussteigen will, verkauft seinen Erbteil beim Notar an Miterben oder Dritte (§ 2033 BGB).
5. **Teilungsversteigerung.** Das Gericht versteigert das Haus auf Antrag eines Miterben (§ 180 ZVG).

Jedes Geschwister beantwortet getrennt dieselben Fragen. Das Ergebnis zeigt, wo Sie sich einig sind und wo die Knackpunkte liegen.

## Wie hilft ein Gespräch oder eine Mediation weiter?

Ein gutes Gespräch unter Geschwistern braucht Vorbereitung. Legen Sie fest, worüber Sie reden, und bringen Sie dieselben Zahlen für alle mit. Wer weit weg wohnt, kann per Video dabei sein. Schreiben Sie hinterher in einer kurzen E-Mail auf, was vereinbart ist und was offen bleibt.

Ein hilfreicher Zwischenschritt ist der [Geschwister-Check](/geschwister-check/): Jedes Geschwister beantwortet für sich dieselben Fragen zu Wunsch, Zeitrahmen und Wert. Danach sehen alle schwarz auf weiß, wo sie sich bereits einig sind.

Reicht das nicht, kann eine Mediation helfen. Ein Mediator entscheidet nichts, sondern sorgt dafür, dass jeder gehört wird und am Ende eine Vereinbarung steht. Wer die Kosten trägt, vereinbaren die Erben mit dem Mediator, oft teilen sie sie untereinander. Lassen Sie sich vorab einen Kostenrahmen nennen.

## Kann man einen Miterben auszahlen oder sich auszahlen lassen?

Ja. Die Übernahme durch einen Miterben ist oft die Lösung, wenn ein Geschwister das Haus behalten will. Der übernehmende Erbe zahlt den anderen ihren Anteil am vereinbarten Wert aus. Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn ein Miterbe ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses erwirbt (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Angenommen, drei Geschwister erben zu gleichen Teilen ein schuldenfreies Haus, und alle akzeptieren einen Wert von 450.000 €. Will ein Bruder das Haus behalten, zahlt er seinen Schwestern je 150.000 €. Kann er das nicht finanzieren, ist das ein wichtiges Ergebnis für das Gespräch: Dann führt meist kein Weg am Verkauf vorbei.

Zahlt der übernehmende Erbe aus eigenem Vermögen, kann das steuerlich als Kauf gelten. Läuft die Spekulationsfrist der Eltern noch, kann für die weichenden Miterben Einkommensteuer anfallen. Lassen Sie den Vertrag deshalb vorher von einem Steuerberater prüfen. Mehr dazu im Ratgeber [Steuern beim geerbten Haus](/ratgeber/geerbtes-haus-steuern/).

## Kann ich meinen Erbteil verkaufen, wenn die anderen nicht verkaufen wollen?

Ja. Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am gesamten Nachlass verfügen, nicht aber über seinen Anteil am Haus allein (§ 2033 BGB). Der Verkauf eines Erbteils braucht die notarielle Beurkundung (§ 2033 Abs. 1, § 2371 BGB).

Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Sie können binnen zwei Monaten zu denselben Bedingungen in den Vertrag eintreten. Dieses Vorkaufsrecht gilt nur beim Verkauf eines Erbteils an Dritte, nicht wenn die Erbengemeinschaft das Haus als Ganzes verkauft.

Käufer von Erbteilen kaufen sich in eine ungeteilte, oft uneinige Gemeinschaft ein und berücksichtigen das bei ihrem Angebot. Rechnen Sie deshalb nicht damit, den rechnerischen Anteil am Hauswert voll zu erhalten, und vergleichen Sie mehrere Angebote. Für den Käufer beginnt seit dem Jahressteuergesetz 2024 für den hinzuerworbenen Anteil eine neue Spekulationsfrist (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG), und für den Verkäufer kann ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan stellt Verkaufen, Vermieten und Übernahme mit Auszahlung der Geschwister mit groben Zahlen nebeneinander. Ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.

## Wie funktioniert die Teilungsversteigerung, und welche Nachteile hat sie?

Die Teilungsversteigerung ist der gerichtliche Weg, eine Erbengemeinschaft am Haus aufzulösen. Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Einen vollstreckbaren Titel braucht er dafür nicht (§ 181 Abs. 1 ZVG). Das Haus wird versteigert, an die Stelle des Hauses tritt der Erlös.

| Punkt | Freihändiger Verkauf | Teilungsversteigerung |
|---|---|---|
| Wer entscheidet über den Preis | Die Erben gemeinsam | Das höchste Gebot im Termin |
| Besichtigung für Käufer | Möglich und üblich | Oft nur von außen |
| Dauer | hängt von Unterlagen und Nachfrage ab | gerichtliches Verfahren mit festen Schritten und Terminen |
| Kosten | Makler nach Vereinbarung | Gerichtskosten und Gutachten, überwiegend vorab aus dem Erlös (§ 109 ZVG) |
| Folge für die Familie | Einigung | Gerichtsverfahren unter Geschwistern, belastet das Verhältnis |

Bieter, die das Haus nicht von innen gesehen haben, preisen dieses Risiko in ihr Gebot ein. Ob eine Teilungsversteigerung so viel bringt wie ein freihändiger Verkauf, ist deshalb offen. Jeder Miterbe kann dabei selbst mitbieten.

Ein Miterbe kann die Teilungsversteigerung nicht verhindern, aber unter Umständen verzögern. Auf seinen Antrag stellt das Gericht das Verfahren für längstens sechs Monate ein, wenn das bei Abwägung der Interessen aller Miteigentümer angemessen erscheint; eine Wiederholung ist einmal zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG). Den Antrag muss er binnen einer Notfrist von zwei Wochen stellen, nachdem ihm das Gericht den Hinweis darauf zugestellt hat (§ 30b ZVG). Wer eine Teilungsversteigerung beantragen oder abwehren will, sollte sich von einem Anwalt für Erbrecht beraten lassen.

Welches Gericht in Ihrer Stadt für Versteigerungen und Nachlass zuständig ist, steht auf unseren Stadtseiten:

## Was gilt, wenn ein Miterbe im Elternhaus wohnt?

Wohnt ein Geschwister im geerbten Haus, ist die Lage besonders heikel. Der Miterbe wohnt in seinem eigenen, gemeinsamen Eigentum, und ein Verkauf bedeutet für ihn auch einen Umzug. Manchmal hat er die Eltern zuvor gepflegt.

Wie das Haus genutzt wird, können die Erben mit Mehrheit nach Erbteilen regeln (§ 2038 Abs. 2, § 745 BGB). Gibt es keine Vereinbarung und keinen Beschluss, kann jeder Miterbe eine Regelung der Nutzung verlangen, die nach billigem Ermessen dem Interesse aller entspricht (§ 745 Abs. 2 BGB). Ob und ab wann der wohnende Miterbe den anderen eine Zahlung für die Nutzung schuldet, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und ist eine Frage für einen Anwalt für Erbrecht. Auch ein bewohntes Haus kann versteigert werden, der Bewohner kann aber eine Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG beantragen.

Oft hilft eine Vereinbarung: Der wohnende Miterbe übernimmt das Haus und zahlt aus, er zahlt bis zum Verkauf eine Miete an die Gemeinschaft, oder alle vereinbaren einen festen Auszugstermin mit Verkauf danach.

Ausführlich mit Rechenweg und Musterschreiben: [Ein Geschwister wohnt mietfrei im Elternhaus](/ratgeber/miterbe-wohnt-im-haus/).

## Häufige Fragen

### Kann man einen Miterben zum Verkauf zwingen?

Nicht zu einem freihändigen Verkauf, denn den müssen alle Erben gemeinsam unterschreiben (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe kann aber die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG), die das Haus auch ohne Zustimmung aller verwertet.

### Wie lange kann ein Miterbe die Teilungsversteigerung hinauszögern?

Auf Antrag eines Miterben stellt das Gericht das Verfahren für längstens sechs Monate ein, wenn das nach Abwägung der Interessen aller Miteigentümer angemessen erscheint; eine Wiederholung ist einmal zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG). Der Antrag ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen zu stellen (§ 30b ZVG). Verhindern lässt sich die Teilungsversteigerung damit nicht, nur verschieben. Ob ein Antrag Aussicht hat, beurteilt ein Anwalt für Erbrecht.

### Wer kauft Erbteile an Immobilien?

Erbteile kaufen Miterben, Privatpersonen und spezialisierte Ankäufer. Der Kauf muss notariell beurkundet werden (§ 2371 BGB). Bei einem Verkauf an Dritte haben die übrigen Miterben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).

### Kann ich bei der Teilungsversteigerung das Haus selbst ersteigern?

Ja. Jeder Miterbe kann im Versteigerungstermin mitbieten. Wer das Haus ersteigert, muss das Gebot finanzieren können. Wie sich der eigene Anteil am Erlös dabei anrechnet, sollten Sie vorher mit einem Anwalt klären.

### Was kostet eine Mediation unter Erben?

Die Kosten einer Mediation hängen vom Stundensatz und von der Zahl der Sitzungen ab. Die Erben teilen sie meist untereinander. Fragen Sie vorab nach einem Kostenrahmen und nach Erfahrung mit Erbstreitigkeiten.

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