# Eltern ins Pflegeheim: Muss das Haus verkauft werden?

Nein. Erst wenn das Sozialamt Hilfe zur Pflege zahlt, zählt das Haus als Vermögen. Wann es geschützt ist, wer bis zum Verkauf zahlt, wer verkaufen darf.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Nein, nicht automatisch. Solange Rente, Pflegeversicherung und Ersparnisse die Heimkosten decken, bleibt das Haus unberührt. Erst wenn das Sozialamt Hilfe zur Pflege zahlen soll, prüft es das Vermögen nach § 90 SGB XII. Wohnt der Ehepartner weiter im Haus, ist ein angemessenes Haus meist geschützt. Bis zu einem Verkauf kann das Sozialamt als Darlehen zahlen (§ 91 SGB XII).

Der Umzug eines Elternteils ins Pflegeheim kommt oft plötzlich, nach einem Sturz oder einem Krankenhausaufenthalt. Gleichzeitig kommen die ersten Rechnungen, und die Frage nach dem Haus steht im Raum. Zeitkritisch ist meist nur eines: Die Rente deckt die Heimkosten nicht, und die Lücke muss jeden Monat bezahlt werden. Über das Haus selbst müssen Sie heute nichts entscheiden. Auf dieser Seite steht, welche Regeln gelten, was wirklich drängt und welche Wege offenstehen.

## Was kostet ein Pflegeheim und was zahlt die Pflegekasse?

Die Rechnung eines Pflegeheims besteht aus mehreren Teilen. Die Pflegekasse zahlt bei Pflegegrad 2 bis 5 einen festen Betrag für die Pflege. Den Rest trägt der Bewohner als Eigenanteil. Dieser Eigenanteil kann die Rente deutlich übersteigen. Wie hoch er in Ihrer Region ist, erfahren Sie beim Pflegestützpunkt oder direkt beim Heim.

| Kostenteil | Wer zahlt | Gibt es einen Zuschlag der Pflegekasse? |
|---|---|---|
| Pflegebedingte Aufwendungen | Pflegekasse fester Betrag, Rest der Bewohner | Ja, Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI |
| Unterkunft | Bewohner | Nein |
| Verpflegung | Bewohner | Nein |
| Investitionskosten | Bewohner | Nein |

Der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI senkt nur den Eigenanteil an den pflegebedingten Aufwendungen. Er steigt mit der Dauer im Heim: 15 % im ersten Jahr (bis einschließlich 12 Monate), 30 % nach mehr als 12 Monaten, 50 % nach mehr als 24 Monaten und 75 % nach mehr als 36 Monaten. Angefangene Monate zählen mit. Seit dem 1.7.2026 rechnet die Pflegekasse den Zuschlag direkt mit dem Heim ab. Das Heim stellt Ihnen nur noch den verbleibenden Eigenanteil in Rechnung.

Für Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten gibt es keinen Zuschlag. Deshalb sinkt die Rechnung über die Jahre weniger stark, als viele erwarten.

## Wann muss das Haus für die Heimkosten eingesetzt werden?

Das Haus wird erst zum Thema, wenn Rente, Pflegekasse und Ersparnisse nicht reichen und das Sozialamt Hilfe zur Pflege zahlen soll. Dann gilt § 90 SGB XII: Einzusetzen ist das gesamte verwertbare Vermögen. Dazu gehört grundsätzlich auch ein Haus.

Es gibt Ausnahmen. Geschützt ist ein **angemessenes Hausgrundstück**, das der Pflegebedürftige selbst oder sein Ehepartner allein oder mit Angehörigen ganz oder teilweise bewohnt und das nach ihrem Tod von Angehörigen bewohnt werden soll (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Ob das Haus angemessen ist, richtet sich nach Zahl der Bewohner, Wohnbedarf, Grundstücks- und Hausgröße, Zuschnitt, Ausstattung und Wert. Zusätzlich bleibt ein Barbetrag von 10.000 Euro je volljähriger leistungsberechtigter Person geschützt, plus 500 Euro für jede Person, die überwiegend unterhalten wird.

| Lage | Was mit dem Haus geschieht |
|---|---|
| Heimkosten sind aus Rente, Pflegekasse und Ersparnissen gedeckt | Das Sozialamt ist nicht beteiligt, das Haus bleibt unberührt |
| Ehepartner wohnt weiter im Haus, Haus ist angemessen | In der Regel geschützt nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII |
| Elternteil zieht dauerhaft ins Heim, weder er noch sein Ehepartner wohnt weiter im Haus | Der Schutz nach Nr. 8 greift in der Regel nicht mehr, das Haus zählt als Vermögen |
| Verwertung wäre für den Betroffenen eine besondere Härte | Härteklausel nach § 90 Abs. 3 SGB XII, Prüfung im Einzelfall |

Das Sozialamt kann den Verkauf also nicht erzwingen, solange es keine Leistungen zahlt. Es kann aber Leistungen davon abhängig machen, dass verwertbares Vermögen eingesetzt wird.

Ihr Elternhaus-Fahrplan zeigt sofort, welche Fristen laufen, ob das Haus geschützt sein kann und welche Wege es mit groben Zahlen gibt. Sie können ihn mit Ihren Geschwistern teilen. Keine Anrufflut: ein Anruf, ein fester Ansprechpartner.

## Wer zahlt das Pflegeheim, bis das Haus verkauft ist?

Ein Haus lässt sich nicht von heute auf morgen verkaufen. Für diese Zeit sieht § 91 SGB XII eine Lösung vor: Ist die sofortige Verwertung nicht möglich oder wäre sie eine Härte, soll das Sozialamt die Hilfe als Darlehen leisten. Das Sozialamt kann dafür eine Sicherung verlangen, zum Beispiel eine Grundschuld auf dem Haus.

Nach dem Verkauf wird das Darlehen aus dem Erlös zurückgezahlt. Für Sie bedeutet das: Das Heim wird weiter bezahlt, und Sie müssen nicht unter Zeitdruck an den erstbesten Käufer verkaufen. Melden Sie den Bedarf beim Sozialamt früh: Sozialhilfe setzt erst ein, sobald dem Sozialamt bekannt wird, dass die Voraussetzungen vorliegen (§ 18 SGB XII), und die Prüfung braucht Zeit.

## Müssen die Kinder für das Pflegeheim zahlen?

Meist nicht. Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz bleiben Unterhaltsansprüche gegen Kinder unberücksichtigt, solange das jährliche Gesamteinkommen im Sinne des § 16 SGB IV des einzelnen Kindes nicht mehr als 100.000 Euro beträgt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Die Grenze gilt für jedes Kind getrennt. Gemeint ist die Summe der Einkünfte im steuerlichen Sinn, nicht das Bruttogehalt.

Das Gesetz vermutet, dass die Grenze nicht überschritten ist. Das Sozialamt darf nur Auskunft über Ihr Einkommen verlangen, wenn es hinreichende Anhaltspunkte für ein höheres Einkommen hat. Unterhaltsansprüche gegen Enkel gehen nicht auf das Sozialamt über, weil der Übergang bei Verwandten zweiten Grades ausgeschlossen ist (§ 94 Abs. 1 Satz 3 SGB XII).

## Kann das Sozialamt ein verschenktes Haus zurückfordern?

Ja, unter Umständen. Haben die Eltern das Haus verschenkt und können später ihren Unterhalt nicht mehr bestreiten, können sie das Geschenk zurückfordern (§ 528 BGB). Diesen Anspruch kann das Sozialamt durch schriftliche Anzeige auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Ein Widerspruch dagegen hat keine aufschiebende Wirkung.

Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Schenkung zehn Jahre vergangen sind (§ 529 BGB). Der Beschenkte kann die Rückgabe abwenden, indem er den fehlenden Unterhalt zahlt. Wer kürzlich übertragen hat oder das gerade plant, findet mehr unter [Elternhaus zu Lebzeiten übertragen](/ratgeber/elternhaus-zu-lebzeiten-uebertragen/).

## Wer darf das Haus verkaufen, wenn die Eltern es nicht mehr selbst können?

Eigentümer bleibt der Elternteil, auch im Pflegeheim. Kinder dürfen das Haus nicht einfach verkaufen, weil sie Kinder sind. Wer den Verkauf unterschreibt, hängt davon ab, ob der Elternteil noch selbst entscheiden kann und welche Papiere vorliegen.

| Lage | Wer verkauft | Was nötig ist |
|---|---|---|
| Elternteil kann selbst entscheiden | Der Elternteil selbst | Notartermin, Kinder können begleiten |
| Es gibt eine Vorsorgevollmacht | Der Bevollmächtigte | Vollmacht in notariell beglaubigter oder beurkundeter Form für das Grundbuch (§ 29 GBO), keine Genehmigung des Gerichts |
| Es gibt keine Vollmacht | Ein gerichtlich bestellter Betreuer | Genehmigung des Betreuungsgerichts nach § 1850 BGB, wirksam erst mit Rechtskraft |

Als Betreuer brauchen Sie die Genehmigung des Betreuungsgerichts für Kaufvertrag und Auflassung (§ 1850 Nr. 1 und 5 BGB). Ist das Haus der selbst genutzte Wohnraum des Betreuten, gelten zusätzlich die Regeln des § 1833 BGB, auch für eine Vermietung. Der Beschluss wird erst mit Rechtskraft wirksam, die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen ab Bekanntgabe. Einzelheiten zur Vollmacht stehen unter [Reicht die Vorsorgevollmacht?](/ratgeber/vorsorgevollmacht-haus-verkaufen/), zum Ablauf für Betreuer unter [Betreuer: Immobilie verkaufen](/fachleute/betreuer-immobilie-verkaufen/).

Ein Fahrplan mit Fristen, Schritten und Wertspanne, den Sie allen in der Familie schicken können. Danach sprechen wir auf Wunsch kostenlos am Telefon darüber, mit einem festen Ansprechpartner und ohne Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.

## Kann man das Haus vermieten statt verkaufen?

Ja. Vermieten ist eine echte Alternative, wenn das Haus in gutem Zustand ist und jemand die Verwaltung übernimmt. Die Mieteinnahmen fließen dem Elternteil zu und helfen, den Eigenanteil zu tragen. Das Haus bleibt in der Familie, falls später jemand einziehen will.

Vermieten hat Grenzen. Ein Mieter ist geschützt: Bei einem späteren Verkauf tritt der Käufer in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB), das kann den Verkauf erschweren. Vor der Vermietung fallen meist Räumung und Renovierung an. Handelt ein Betreuer, braucht er für die Vermietung des früher selbst genutzten Wohnraums die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1833 Abs. 3 BGB). Einen Vergleich der Wege finden Sie unter [Verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/).

## Wie läuft es vom Heimeinzug bis zum Verkauf ab?

Die Reihenfolge ist in den meisten Familien ähnlich. Nicht jeder Schritt muss sofort passieren.

1. **Heimplatz und Finanzierung klären.** Heimvertrag lesen, Pflegegrad prüfen lassen, Eigenanteil ausrechnen. Der Pflegestützpunkt berät kostenlos.
2. **Vollmacht prüfen.** Gibt es eine Vorsorgevollmacht, und in welcher Form liegt sie vor? Wenn nicht, früh eine Betreuung anregen.
3. **Rechnen, wie lange das Geld reicht.** Rente, Pflegekasse, Leistungszuschlag und Ersparnisse über dem Schonbetrag von 10.000 Euro gegen die Heimrechnung stellen.
4. **Hilfe zur Pflege rechtzeitig beantragen,** wenn das Geld absehbar nicht reicht, denn die Hilfe setzt erst ein, wenn das Sozialamt davon weiß (§ 18 SGB XII). Gegebenenfalls Darlehen nach § 91 SGB XII.
5. **Das Haus sichern.** Die Gebäudeversicherung unverzüglich über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung im Winter auf Frostschutz, Post umleiten, Wasser abstellen, wenn niemand nach dem Rechten sieht.
6. **Haushaltsauflösung planen.** Zimmer für Zimmer: erst Unterlagen und Erinnerungsstücke sichern, Fotos machen, mit Geschwistern verteilen, dann räumen lassen. Bewahren Sie Kontoauszüge, Versicherungspolicen, Grundbuchauszug und Baupläne auf.
7. **Wert ermitteln.** Eine realistische Wertspanne ist Grundlage für jedes Gespräch mit Sozialamt, Gericht und Familie.
8. **Entscheiden: vermieten, verkaufen oder behalten.** Erst wenn alle Zahlen auf dem Tisch liegen.

Die Haushaltsauflösung ist für viele der schwerste Teil. Nehmen Sie sich Zeit für die Dinge, die Ihnen wichtig sind, bevor ein Räumungsdienst kommt. Wer weit weg wohnt, kann vieles aus der Ferne regeln: Schlüssel an eine Vertrauensperson, Räumung mit Fotodokumentation, Notartermin mit Vollmacht. Gehen Sie in Ihrem Tempo vor. Erfahrungsberichte von Angehörigen zeigen, dass ein überstürzter Verkauf oft bereut wird.

Lokale Heimkosten, Pflegestützpunkte und Ansprechpartner haben wir für diese Städte zusammengestellt:

Ein paar kurze Fragen, danach sehen Sie sofort Fristen, Schritte und Optionen mit groben Zahlen. Auf Wunsch folgt ein kostenloses Telefonat. Keine Anrufflut, ein fester Ansprechpartner.

**Weiterlesen**

- [Reicht die Vorsorgevollmacht?](/ratgeber/vorsorgevollmacht-haus-verkaufen/)
- [Elternhaus zu Lebzeiten übertragen oder verkaufen?](/ratgeber/elternhaus-zu-lebzeiten-uebertragen/)
- [Verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/)
- [Betreuer: Immobilie verkaufen](/fachleute/betreuer-immobilie-verkaufen/)
- [Checkliste](/checkliste/)

## Häufige Fragen

### Muss das Haus verkauft werden, wenn ein Ehepartner ins Pflegeheim kommt?

In der Regel nicht. Wohnt der andere Ehepartner weiter im Haus und ist das Haus angemessen, ist es nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII geschütztes Vermögen. Das Sozialamt prüft die Angemessenheit nach Größe, Zuschnitt, Ausstattung und Wert.

### Kann das Sozialamt mich zwingen, das Haus meiner Mutter zu verkaufen?

Das Sozialamt kann niemanden zum Verkauf zwingen. Es kann aber Hilfe zur Pflege davon abhängig machen, dass verwertbares Vermögen eingesetzt wird. Ist das Haus nicht geschützt und ein sofortiger Verkauf nicht möglich, soll das Sozialamt bis zum Verkauf als Darlehen zahlen (§ 91 SGB XII).

### Ab welchem Einkommen müssen Kinder für das Pflegeheim zahlen?

Erst ab einem jährlichen Gesamteinkommen von mehr als 100.000 Euro je Kind (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Maßgeblich ist das Gesamteinkommen im steuerlichen Sinn, nicht das Bruttogehalt. Das Einkommen von Ehepartnern oder Geschwistern wird nicht zusammengerechnet.

### Wie lange muss eine Schenkung zurückliegen, damit das Sozialamt sie nicht zurückfordert?

Zehn Jahre zwischen Schenkung und Eintritt der Bedürftigkeit (§ 529 BGB). Innerhalb dieser Zeit kann das Sozialamt den Rückforderungsanspruch nach § 528 BGB auf sich überleiten (§ 93 SGB XII).

### Wie viel Geld darf meine Mutter behalten, wenn das Sozialamt zahlt?

Geschützt ist ein Barbetrag von 10.000 Euro je volljähriger leistungsberechtigter Person. Für jede Person, die überwiegend unterhalten wird, kommen 500 Euro hinzu. Bei besonderer Notlage kann der Betrag erhöht werden.

### Was passiert mit den Möbeln, wenn die Eltern ins Heim ziehen?

Das entscheidet zuerst der Elternteil selbst oder der Bevollmächtigte. Sichern Sie Unterlagen und Erinnerungsstücke, bevor geräumt wird. Ein Teil der Möbel kann oft mit ins Heimzimmer.