Elternhaus-Report Freiburg 2026

Was sind die wichtigsten Zahlen?

Jede Zahl steht hier als vollständiger Satz, damit sie sich mit Quelle zitieren lässt. Amtlich heißt direkt aus der Statistik, eigene Rechnung heißt aus amtlichen Daten berechnet, Schätzung heißt Modellrechnung mit Spanne.

1. In Freiburg und den Landkreisen Breisgau-Hochschwarzwald und Emmendingen gehen jedes Jahr schätzungsweise 1.640 bis 2.170 selbst bewohnte Häuser und Eigentumswohnungen älterer Menschen an Erben, davon in der Stadt Freiburg 290 bis 490, im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald 820 bis 1.020 und im Landkreis Emmendingen 530 bis 660. Schätzung.
2. Jedes Jahr sterben in der Region schätzungsweise rund 3.600 nicht verheiratete Menschen ab 65 Jahren, rund 1.060 in Freiburg, 1.570 im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald und 980 im Landkreis Emmendingen. Bei ihnen geht eine Wohnung oder ein Haus meist direkt an die Kinder oder andere Erben. Schätzung.
3. In Freiburg standen beim Zensus 2022 (Stichtag 15. Mai 2022) 2,4 % der Wohnungen leer, in den Landkreisen Breisgau-Hochschwarzwald und Emmendingen jeweils 3,4 %, zusammen 10.397 Wohnungen. Amtlich.
4. In Freiburg werden nur 27,6 % der bewohnten Wohnungen von ihren Eigentümern selbst bewohnt, im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald 52,1 % und im Landkreis Emmendingen 54,5 %. Amtlich.
5. Von den Menschen ab 65 Jahren wohnen in Freiburg 46,0 % in der eigenen Immobilie, im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald 65,2 % und im Landkreis Emmendingen 67,2 %. Eigene Rechnung.
6. In Freiburg und den beiden Landkreisen gibt es 73.476 Haushalte, in denen ausschließlich Menschen ab 65 Jahren leben. 39.062 davon wohnen in den eigenen vier Wänden. Eigene Rechnung.
7. 43.581 Menschen ab 65 Jahren leben in Freiburg und den beiden Landkreisen allein, davon 14.828 in der Stadt Freiburg. Amtlich.
8. 44.474 Menschen in der Region waren beim Zensus 2022 mindestens 80 Jahre alt, in Freiburg 5,7 % der Einwohner, in den Landkreisen 7,4 % und 6,9 %. Amtlich.
9. Die Zahl der Menschen ab 65 Jahren stieg in Freiburg und den beiden Landkreisen von 137.833 beim Zensus 2022 auf 148.300 am 31. Dezember 2025, ein Plus von 7,6 % in gut dreieinhalb Jahren. Eigene Rechnung.
10. 63,4 % der Wohngebäude in Freiburg wurden vor 1979 gebaut, 25,7 % sogar vor 1949. In den Landkreisen stammen 51,0 % und 52,6 % der Wohngebäude aus der Zeit vor 1979. Eigene Rechnung.
11. 2024 starben in Freiburg 1.984 Menschen, im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald 2.941 und im Landkreis Emmendingen 1.834. Amtlich.
12. In Landwasser ist knapp jeder vierte Einwohner 65 Jahre oder älter (24,9 %), so viel wie in keinem anderen Freiburger Stadtteil, im Vauban nicht einmal jeder elfte (8,7 %). Eigene Rechnung.
13. In Waltershofen liegen 65,0 % der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, im Freiburger Durchschnitt nur rund 15 %. Eigene Rechnung.
14. Der Eigenanteil in den 24 Freiburger Pflegeheimen liegt vor dem Zuschuss der Pflegekasse zwischen 3.729 € und 5.095 € im Monat, im Median bei 4.243 € und damit 226 € über dem Landesdurchschnitt von Baden-Württemberg. Eigene Rechnung aus Daten der Stadt und des vdek.
15. Der Hebesatz der Grundsteuer B reicht 2025 im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald von 128 % in Schallstadt bis 460 % in Eisenbach und Titisee-Neustadt. Freiburg erhebt 235 %. Amtlich.

Zitiervorschlag: „Elternhaus-Report Freiburg 2026, wohin-mit-dem-elternhaus.de, eigene Auswertung auf Basis Zensus 2022 (© Statistische Ämter des Bundes und der Länder, dl-de/by-2-0) und Statistisches Landesamt Baden-Württemberg.“

Wie viele Wohnungen stehen in Freiburg und im Umland leer?

Freiburg hat mit 2,4 % den niedrigsten Leerstand der drei Kreise, die Landkreise liegen mit je 3,4 % höher. Im Zensus zählt jede Wohnung als leer, die am Stichtag nicht bewohnt war, also auch kurz vor einem Mieterwechsel oder während einer Sanierung. Darunter können auch Häuser und Wohnungen sein, deren Bewohner gestorben oder ins Heim gezogen sind. Wie viele das sind, weist der Zensus nicht aus.

In Freiburg gilt Wohnraum, der länger als sechs Monate leer steht, als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung. Für Erben, die sich Zeit für Ausräumen und Entscheidung nehmen, ist das wichtig. Mehr unter Haus in Freiburg geerbt.

Wie viele Ältere leben im eigenen Haus?

Ältere wohnen deutlich häufiger im Eigentum als Jüngere. Im Freiburger Umland wohnt die Mehrheit der reinen Seniorenhaushalte in den eigenen vier Wänden. Das sind die Elternhäuser, über die Familien in den kommenden Jahren entscheiden.

Wie alt sind die Häuser?

Mehr als die Hälfte der Gebäude mit Wohnraum in der Region stammt aus der Zeit vor 1979, zusammen 54,1 %. Für Erben kann das heißen: Sanierungsstau, alte Heizung, ungedämmte Decken. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Nach einem Eigentümerwechsel kann bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, binnen zwei Jahren eine Dämmpflicht entstehen (§§ 35, 69 GModG). Die Pflicht zum Austausch alter Heizkessel ist entfallen.

Wie viele Elternhäuser gehen jedes Jahr an Erben?

Eine amtliche Zahl dazu gibt es nicht. Wir haben sie aus amtlichen Bausteinen geschätzt:

1. Gestorbene 2024 je Kreis (Statistisches Landesamt).
2. Davon waren in Baden-Württemberg 87,4 % mindestens 65 Jahre alt.
3. Davon waren 61,0 % nicht verheiratet. Annahme: Bei Verheirateten bleibt das Haus beim Ehepartner, erst beim zweiten Todesfall geht es an die Kinder.
4. Für den Anteil, der im Eigentum wohnte, nutzen wir eine Spanne aus drei Zensuswerten: Eigentümerquote aller Haushalte, reiner Seniorenhaushalte und aller Menschen ab 65.

Die Spanne ist eine Schätzung, keine Messung. Sie zählt auch Häuser mit, die schon zu Lebzeiten übertragen oder vor dem Umzug ins Pflegeheim verkauft wurden, das verschiebt sie nach unten. Todesfälle unter 65 und Kinder, die beim Tod eines verheirateten Elternteils einen Anteil erben, fehlen, das verschiebt sie nach oben.

Wie oft erben Geschwister gemeinsam?

Eine regionale Zahl zu Erbengemeinschaften gibt es nicht, und wir rechnen bewusst keine hoch. Bundesweit erben nach dem DIA-Dossier Erbengemeinschaften 2023 nur 21 % allein und 55 % gemeinsam mit Geschwistern. Diese Auswertung beruht auf Problemfällen eines Erbteilkäufers und ist nicht repräsentativ. Von Streit unter Erben berichten in einer repräsentativen Umfrage von Postbank und Allensbach 17 %.

Welche Freiburger Stadtteile sind am ältesten?

Die Stadtteile unterscheiden sich stark. Landwasser hat den höchsten Anteil Älterer, Vauban den niedrigsten. Ein- und Zweifamilienhäuser prägen vor allem die Tuniberg-Ortschaften wie Waltershofen und Munzingen. Die Tabelle ist nach dem Anteil der Einwohner ab 65 sortiert.

• Landwasser hat den höchsten Anteil älterer Menschen: 24,9 % der Einwohner sind 65 Jahre oder älter, 10,2 % sogar 80 oder älter. In 32,2 % der Haushalte leben ausschließlich Senioren. 9,0 % der Wohnungen liegen in Ein- und Zweifamilienhäusern, 25,7 % werden vom Eigentümer bewohnt, und 100,0 % der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1979.
• Vauban hat den niedrigsten Anteil älterer Menschen: 8,7 % der Einwohner sind 65 Jahre oder älter, 1,9 % sogar 80 oder älter. In 11,0 % der Haushalte leben ausschließlich Senioren. 14,8 % der Wohnungen liegen in Ein- und Zweifamilienhäusern, 47,1 % werden vom Eigentümer bewohnt, und 2,1 % der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1979.
• Waltershofen hat den höchsten Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern: 23,5 % der Einwohner sind 65 Jahre oder älter, 4,3 % sogar 80 oder älter. In 23,5 % der Haushalte leben ausschließlich Senioren. 65,0 % der Wohnungen liegen in Ein- und Zweifamilienhäusern, 59,3 % werden vom Eigentümer bewohnt, und 35,1 % der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1979.
• Waldsee hat den höchsten Anteil Hochbetagter ab 80: 22,5 % der Einwohner sind 65 Jahre oder älter, 10,3 % sogar 80 oder älter. In 28,2 % der Haushalte leben ausschließlich Senioren. 30,9 % der Wohnungen liegen in Ein- und Zweifamilienhäusern, 35,5 % werden vom Eigentümer bewohnt, und 89,9 % der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1979.
• Wiehre hat die meisten Einwohner: 16,9 % der Einwohner sind 65 Jahre oder älter, 5,2 % sogar 80 oder älter. In 18,8 % der Haushalte leben ausschließlich Senioren. 7,9 % der Wohnungen liegen in Ein- und Zweifamilienhäusern, 25,4 % werden vom Eigentümer bewohnt, und 84,0 % der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1979.
• Munzingen hat einen hohen Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern: 16,6 % der Einwohner sind 65 Jahre oder älter, 4,0 % sogar 80 oder älter. In 20,3 % der Haushalte leben ausschließlich Senioren. 55,7 % der Wohnungen liegen in Ein- und Zweifamilienhäusern, 51,4 % werden vom Eigentümer bewohnt, und 27,0 % der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1979.
• Kappel hat einen hohen Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern: 21,8 % der Einwohner sind 65 Jahre oder älter, 7,5 % sogar 80 oder älter. In 25,6 % der Haushalte leben ausschließlich Senioren. 47,8 % der Wohnungen liegen in Ein- und Zweifamilienhäusern, 49,9 % werden vom Eigentümer bewohnt, und 56,3 % der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1979.
• Opfingen hat einen hohen Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern: 19,6 % der Einwohner sind 65 Jahre oder älter, 4,5 % sogar 80 oder älter. In 23,5 % der Haushalte leben ausschließlich Senioren. 43,3 % der Wohnungen liegen in Ein- und Zweifamilienhäusern, 45,6 % werden vom Eigentümer bewohnt, und 38,7 % der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1979.

Alle Werte: Zensus 2022, eigene Auswertung der 100-Meter-Gitterzellen je Stadtteil. Die vollständige Tabelle aller 28 Stadtteile folgt.

Die Stadtteilwerte sind eine eigene Auswertung der Zensus-Gitterzellen (100 m), zugeordnet zu den amtlichen Stadtteilgrenzen. Sie treffen auf Kreisebene die amtlichen Werte bei Alter und Seniorenhaushalten auf 0,1 Prozentpunkte genau. Den Leerstand je Stadtteil weisen wir nicht aus, weil die Gitterzellen ihn deutlich unterschätzen.

Was kostet das Pflegeheim?

In Freiburg liegt der Eigenanteil vor dem Zuschuss der Pflegekasse je nach Heim zwischen 3.729 € und 5.095 € im Monat, im Median bei 4.243 €. Im Landesdurchschnitt von Baden-Württemberg sind es 4.017 € vor und 3.657 € nach dem Zuschuss im ersten Jahr (vdek, 1. Juli 2026). Alle Heime im Vergleich stehen unter Pflegeheimkosten in Freiburg. Wie lange ein Hauserlös reicht, rechnet der Rechner Hauserlös und Pflegeheim.

Was kostet ein leeres Haus an Grundsteuer?

Die Grundsteuer läuft weiter, auch wenn das Haus leer steht. Wie hoch sie ist, hängt in Baden-Württemberg vom Bodenwert und vom Hebesatz der Gemeinde ab. Die Hebesätze unterscheiden sich in der Region um mehr als das Dreifache. Die vollständige Liste aller 75 Gemeinden steht im Download.

Was Erben in Freiburg wissen wollen

Vier Fragen stellen Erben fast immer zuerst. Hier stehen die Antworten mit den öffentlichen Zahlen, die es dazu gibt, und ehrlich markiert, wo es keine gibt.

Was ist das Elternhaus in Freiburg wert?

Gebrauchte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in Freiburg 2025 im Durchschnitt für rund 5.350 € je Quadratmeter Wohnfläche verkauft, bei 40 ausgewerteten Käufen. Gebrauchte Reihenendhäuser und Doppelhaushälften kosteten im Schnitt rund 718.950 €, das sind rund 5.120 € je Quadratmeter, bei 142 m² Wohnfläche und 348 m² Grundstück. Gebrauchte Reihenmittelhäuser lagen bei knapp 620.000 €, Häuser in Villenlage bei rund 7.390 € je Quadratmeter. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten im Stadtgebiet ohne Tuniberg und Hochdorf rund 4.987 € je Quadratmeter, nach 4.855 € im Jahr 2024. Alle Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses.

Für ein konkretes Haus sind das nur Anhaltspunkte. Lage, Baujahr, Zustand und Grundstück verschieben den Wert stark, der Gutachterausschuss spricht selbst von großen Unterschieden zwischen den Stadtteilen. Den Bodenwert eines Grundstücks zeigen die amtlichen Bodenrichtwerte, die im FreiGIS der Stadt kostenlos abrufbar sind. Einen Verkehrswert, auf den sich mehrere Erben einigen können, liefert ein Gutachten, zum Beispiel vom Gutachterausschuss.

Wie lange dauert der Erbschein in Freiburg?

Eine Bearbeitungszeit für das Nachlassgericht Freiburg veröffentlicht niemand, weder das Amtsgericht noch das Justizministerium noch der Landtag. Landesweit wurden 2021 rund 70 % der sonstigen Nachlasssachen innerhalb von drei Monaten nach dem Antrag erledigt (69,5 %, Landtag Baden-Württemberg, Drucksache 17/2305). Zu dieser Gruppe gehören neben Erbscheinen auch Ausschlagungen und Testamentsvollstreckungen. Mit vollständigen Unterlagen und ohne Streit wird ein Erbschein nach Angabe des Justizministeriums regelmäßig in sechs bis acht Wochen erteilt, das bezog sich 2018 auf das Nachlassgericht Bruchsal (Drucksache 16/4670). Länger dauert es laut Ministerium vor allem bei unbekannten Erben, mehreren oder unklaren Testamenten, einem Sterbefall im Ausland, Streit und fehlenden Urkunden.

Was hilft: alle Personenstandsurkunden vollständig einreichen und früh klären, ob überhaupt ein Erbschein nötig ist. Liegt ein notarielles Testament vor, reicht für das Grundbuch oft das Testament mit dem Eröffnungsprotokoll.

Was kostet eine Haushaltsauflösung in Freiburg?

Keiner der acht Freiburger Betriebe und sozialen Projekte, die wir für Haushaltsauflösungen aufführen, veröffentlicht Preise. Alle erstellen ein Angebot nach einer Besichtigung. Überregionale Anbieter mit einer eigenen Freiburg-Seite nennen für ein Einfamilienhaus Preise zwischen rund 1.800 € und rund 7.400 €, je nach Größe, Füllgrad und Nebengebäuden. Das sind Werbeangaben der Anbieter, keine neutralen Marktdaten. Eine Kostenangabe von Verbraucherzentrale oder Stiftung Warentest gibt es nicht.

Was den Preis senkt: Wertgegenstände und Erinnerungsstücke vorher herausnehmen, verwertbare Möbel anrechnen lassen und mindestens zwei Festpreisangebote nach Besichtigung vergleichen. Anbieter in Freiburg und was beim Ausräumen zu beachten ist, stehen unter Haushaltsauflösung in Freiburg.

Darf das geerbte Haus in Freiburg leer stehen?

Nur begrenzt. In Freiburg gilt seit dem 1. Februar 2024 eine neue Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, sie läuft fünf Jahre. Wohnraum, der länger als sechs Monate leer steht, gilt danach als Zweckentfremdung und braucht eine Genehmigung des Baurechtsamts (§ 4 Abs. 1 Nr. 4). In der Regel keine Zweckentfremdung ist ein Haus, das nachweislich zügig umgebaut oder modernisiert wird oder alsbald verkauft werden soll und deshalb vorübergehend leer steht (§ 4 Abs. 2 Nr. 2). Genehmigungsfrei ist längerer Leerstand außerdem, wenn überwiegende schutzwürdige private Interessen ihn rechtfertigen (§ 5 Abs. 3).

Der Erbfall selbst, das Warten auf den Erbschein oder ein Streit unter Erben sind in der Satzung nicht ausdrücklich genannt. Wer absehen kann, dass das Haus länger leer bleibt, sollte deshalb früh beim Baurechtsamt nachfragen und sich bestätigen lassen, dass keine Genehmigung nötig ist. Dafür gibt es das Negativattest (§ 10). Eine erteilte Genehmigung gilt auch für Erben und Käufer (§ 5 Abs. 4). Ohne Genehmigung droht ein Bußgeld bis 100.000 € (§ 15 Abs. 2), eine nachträgliche Genehmigung heilt den Verstoß nicht.

Was folgt daraus für Familien?

• Die Entscheidung kommt auf viele Familien zu. Mit wachsender Zahl Älterer im eigenen Haus steigt auch die Zahl der Familien, die über ein Elternhaus entscheiden müssen.
• Viele Häuser brauchen Arbeit. Mehr als die Hälfte stammt aus der Zeit vor 1979. Vor einer Vermietung oder einem Verkauf lohnt ein Blick auf Heizung, Dämmung und Leitungen.
• Leerstand kostet und hat Grenzen. Grundsteuer, Versicherung und Heizung laufen weiter, in Freiburg ist langer Leerstand genehmigungspflichtig.
• Pflege verändert die Rechnung. Ein Heimplatz kostet in Freiburg im Median 4.243 € vor Zuschuss. Ob das Haus dafür verkauft werden muss, hängt vom Einzelfall ab.

Wie haben wir gerechnet?

Grenzen: Der Zensus ist eine Stichtagsaufnahme vom Mai 2022. Die Altersstruktur hat sich seither weiter verschoben. Stadtteilwerte sind eigene Rechnungen, keine amtliche Stadtteilstatistik. Die Modellrechnung nutzt Landesanteile und ist als Spanne zu zitieren. Die Werte zu Erbengemeinschaften sind bundesweit und teils nicht repräsentativ.

Wo gibt es die Daten zum Download?

Alle Tabellen stehen als CSV (UTF-8, Semikolon) zum Download. Unsere eigenen Auswertungen (Kreise, Stadtteile, Modellrechnung, Abgleich) dürfen unter CC BY 4.0 mit der Quellenangabe „Elternhaus-Report Freiburg 2026, wohin-mit-dem-elternhaus.de“ weiterverwendet werden, für die zugrunde liegenden Zensusdaten gilt die Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0. Hebesätze und Pflegeheimkosten sind Zusammenstellungen fremder Daten: Für sie gelten die Bedingungen des Statistischen Landesamts, der Stadt Freiburg und des vdek.

• Kennzahlen je Kreis
• Kennzahlen je Freiburger Stadtteil
• Modellrechnung Erbgang
• Grundsteuer-Hebesätze aller Gemeinden
• Pflegeheimkosten
• Abgleich Gitterzellen und amtliche Werte

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