Ein Miterbe lebt im Ausland oder ist unauffindbar: Wie geht es mit dem Elternhaus weiter?

Nicht alle Erben wohnen in der Nähe des Elternhauses, manche leben im Ausland oder haben seit Jahren keinen Kontakt mehr. Dann stockt jeder Schritt am Haus. Sie müssen heute nichts entscheiden. Es hilft aber, früh zu klären, welcher der drei Fälle bei Ihnen vorliegt: Der Miterbe ist bekannt und macht mit, er ist bekannt und schweigt, oder er ist unbekannt oder unauffindbar.

Warum kommen die übrigen Erben ohne den Miterben im Ausland nicht weiter?

Mit dem Tod geht das Haus auf alle Erben gemeinsam über. Über einen Nachlassgegenstand wie das Haus können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Ein Verkauf ohne die Unterschrift des Miterben im Ausland ist deshalb nicht möglich, auch wenn alle anderen zustimmen.

Für die laufende Verwaltung gilt etwas anderes. Die zur Erhaltung notwendigen Maßnahmen, etwa eine Notreparatur am Dach, kann jeder Miterbe ohne die anderen treffen (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB). Über die ordnungsmäßige Verwaltung entscheidet die Mehrheit nach Erbteilen (§ 2038 Abs. 2 mit § 745 BGB). Für den Verkauf selbst reicht eine Mehrheit nicht.

Wie kann ein Miterbe aus dem Ausland beim Verkauf unterschreiben?

Der Miterbe muss für den Notartermin nicht nach Deutschland reisen. Er kann einem anderen Erben oder einer Vertrauensperson eine Vollmacht erteilen. Damit das Grundbuchamt die Vollmacht akzeptiert, muss sie durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen sein (§ 29 Abs. 1 GBO). Eine nur privat unterschriebene Vollmacht reicht nicht.

Klären Sie mit dem deutschen Notar, der den Kaufvertrag vorbereitet, bevor die Vollmacht unterschrieben wird: Welcher Wortlaut wird gebraucht, und welche Beglaubigungsform akzeptiert das Grundbuchamt für diesen Staat? Der Notar kann dafür einen Vollmachtsentwurf vorbereiten, den der Miterbe im Ausland beglaubigen lässt.

Was gilt, wenn der Miterbe im Ausland nicht antwortet?

Zuerst läuft die Ausschlagungsfrist. Sie beträgt normalerweise sechs Wochen, aber sechs Monate, wenn sich der Erbe bei Beginn der Frist im Ausland aufhält oder wenn der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte (§ 1944 Abs. 3 BGB). Die Frist beginnt erst, wenn der Erbe vom Erbfall und vom Grund seiner Berufung erfahren hat (§ 1944 Abs. 2 BGB). Läuft sie ab, gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB).

Solange ungewiss ist, ob ein Erbe angenommen hat, kann das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses sorgen, soweit ein Bedürfnis besteht, und dafür einen Nachlasspfleger bestellen (§ 1960 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB). Das dient der Sicherung, nicht dem schnellen Verkauf.

Nach Ablauf der Frist ist der schweigende Miterbe Erbe wie alle anderen. Sein Schweigen gilt nicht als Zustimmung zum Verkauf. Eine Frist, die Sie selbst per Einschreiben setzen, schafft Klarheit und dokumentiert Ihre Bemühungen, ersetzt aber seine Unterschrift nicht. Dann bleiben diese Wege:

• Auseinandersetzung verlangen. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen (§ 2042 BGB), notfalls vor Gericht. Ob eine Klage im Ausland zugestellt werden muss und was das bedeutet, klärt ein Fachanwalt für Erbrecht.
• Eigenen Erbteil verkaufen. Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen, der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2033 Abs. 1 BGB).
• Teilungsversteigerung beantragen. Dafür braucht es keinen vollstreckbaren Titel (§ 181 Abs. 1 ZVG). Mehr dazu unten.

Ein Abwesenheitspfleger ist für den schweigenden Miterben mit bekannter Adresse nach dem Wortlaut meist nicht der passende Weg. Das Gesetz sieht ihn für einen Abwesenden mit bekanntem Aufenthalt nur vor, wenn er an der Rückkehr und an der Besorgung seiner Vermögensangelegenheiten verhindert ist (§ 1884 Abs. 2 BGB). Wer erreichbar ist und nur nicht antwortet, ist nicht ohne Weiteres verhindert. Ob in Ihrem Fall eine Pflegschaft in Betracht kommt, entscheidet das Gericht.

Nachlasspfleger oder Abwesenheitspfleger: Was ist der Unterschied?

Beide Begriffe werden leicht verwechselt, auch in KI-Antworten. Entscheidend ist, was unbekannt ist: wer der Erbe ist, oder wo er sich aufhält.

Die Abwesenheitspflegschaft steht seit der Reform des Betreuungsrechts 2023 in § 1884 BGB; der früher zitierte § 1911 BGB gilt in dieser Form nicht mehr. Ein Pfleger handelt für den Miterben, er gibt dessen Anteil nicht auf. Auf Pflegschaften ist das Betreuungsrecht entsprechend anwendbar (§ 1888 Abs. 1 BGB). Für die Mitwirkung am Hausverkauf braucht der Pfleger deshalb in der Regel die Genehmigung des Gerichts (§ 1850 BGB entsprechend), bei der Nachlasspflegschaft die des Nachlassgerichts (§ 1962 BGB).

Beim unauffindbaren Miterben gibt es eine Überschneidung: Solange er vom Erbfall nichts weiß, beginnt seine Ausschlagungsfrist nicht (§ 1944 Abs. 2 BGB), und es bleibt ungewiss, ob er annimmt. Dann kann auch das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses sorgen (§ 1960 Abs. 1 BGB). Welche Pflegschaft passt, entscheidet das Gericht. Eine Pflegschaft können Sie beim zuständigen Gericht anregen. Bestellt wird der Pfleger vom Gericht, nachdem er sich bereit erklärt hat (§ 1885 BGB). Die Abwesenheitspflegschaft ist aufzuheben, wenn der Abwesende an der Besorgung seiner Vermögensangelegenheiten nicht mehr verhindert ist oder stirbt (§ 1886 Abs. 1 BGB). Wie Nachlasspfleger mit einem Haus umgehen, beschreiben wir unter Nachlasspfleger: Immobilie verkaufen.

Wie bekommen die Erben einen Erbschein, wenn ein Miterbe nicht mitwirkt?

Für den Verkauf braucht der Notar einen Erbnachweis. Beruht die Erbfolge nicht auf einem notariellen Testament, ist das in der Regel ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis (§ 35 Abs. 1 GBO). Den gemeinschaftlichen Erbschein für alle Erben kann jeder Miterbe allein beantragen (§ 352a Abs. 1 FamFG).

Stellt nicht jeder Erbe den Antrag, muss er die Angabe enthalten, dass die übrigen Erben die Erbschaft angenommen haben (§ 352a Abs. 3 FamFG). Hat der schweigende Miterbe vom Erbfall erfahren und ist seine Ausschlagungsfrist abgelaufen, gilt die Erbschaft auch für ihn als angenommen (§ 1943 BGB). Weiß er nichts davon, läuft die Frist nicht; ob der Antrag dann schon möglich ist, klärt das Nachlassgericht. Die eidesstattliche Versicherung müssen grundsätzlich alle Erben abgeben, das Nachlassgericht kann aber die Versicherung eines oder mehrerer Erben genügen lassen (§ 352a Abs. 4 FamFG). Die eidesstattliche Versicherung können Sie vor Gericht oder vor einem Notar abgeben (§ 352 Abs. 3 FamFG). Wie der Erbschein vor Ort läuft, steht unter Haus geerbt: die ersten Schritte.

Wie gehen Sie Schritt für Schritt vor?

1. Klären, welcher Fall vorliegt. Ist der Miterbe bekannt und erreichbar, bekannt und unauffindbar, oder ist unklar, wer überhaupt Erbe ist?
2. Kontakt dokumentieren. Schreiben Sie an alle bekannten Adressen und per E-Mail, mit kurzer Lage, Unterlagen und der Bitte um Rückmeldung bis zu einem Datum. Bewahren Sie Belege auf.
3. Ausschlagungsfrist im Blick behalten. Hält sich der Miterbe bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate ab seiner Kenntnis vom Erbfall (§ 1944 Abs. 2 und 3 BGB). Bis dahin ist offen, ob er Erbe bleibt.
4. Haus sichern. Notwendige Erhaltung darf jeder Miterbe allein veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB). Leerstand kann eine Gefahrerhöhung sein, die der Versicherung anzuzeigen ist oder ihre Einwilligung braucht (§ 23 VVG). Melden Sie ihn früh.
5. Erbschein beantragen. Ein Miterbe kann den gemeinschaftlichen Erbschein allein beantragen (§ 352a FamFG).
6. Vollmacht vorbereiten. Macht der Miterbe mit, schickt der Notar einen Entwurf, der im Ausland beglaubigt wird (§ 29 GBO, § 10 KonsG).
7. Bei Unauffindbarkeit oder unbekannten Erben das Gericht einschalten. Pflegschaft beim Betreuungsgericht oder Nachlassgericht anregen.
8. Wenn sich nichts bewegt, anwaltlich beraten lassen. Auseinandersetzungsklage, Erbteilsverkauf oder Teilungsversteigerung gegeneinander abwägen.

Bleibt am Ende nur die Teilungsversteigerung?

Nicht zwingend, aber sie ist der Weg, den jeder Miterbe ohne die anderen gehen kann. Die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft braucht keinen vollstreckbaren Titel (§ 181 Abs. 1 ZVG). Den Antrag kann stellen, wer Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist (§ 181 Abs. 2 ZVG). Auf Antrag eines Miteigentümers kann das Gericht das Verfahren bis zu sechs Monate einstellen, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG).

Der Erlös einer Versteigerung hängt von den Geboten im Termin ab. Ein anderer Weg: Die übrigen Erben einigen sich auf eine Wertspanne und machen dem Miterben im Ausland ein konkretes, nachvollziehbares Angebot. Mehr zu diesem Konflikt steht unter Miterbe blockiert den Verkauf.

Häufige Fragen

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zur Rechtslage. Ob eine Pflegschaft, eine Klage oder ein anderer Weg in Ihrem Fall passt, sollte ein Fachanwalt für Erbrecht oder ein Notar prüfen.