Haus geerbt: Was ist jetzt zu tun, und in welcher Reihenfolge?

Wo fangen Sie nach dem Erbfall an?

Sie müssen in den ersten Tagen nach dem Erbfall nichts Endgültiges entscheiden. Wichtig ist nur, keine Frist zu versäumen und das Haus zu sichern. Die folgende Reihenfolge hat sich bewährt, weil jeder Schritt die Unterlagen für den nächsten liefert.

1. Testament suchen und abgeben. Wer ein Testament findet, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB). Das Gericht eröffnet es und gibt den Beteiligten den Inhalt bekannt (§ 348 FamFG).
2. Annahme oder Ausschlagung prüfen. Die Frist beträgt sechs Wochen (§ 1944 BGB). Verschaffen Sie sich in dieser Zeit einen Überblick über Vermögen und Schulden.
3. Haus sichern. Schlüssel einsammeln, Versicherung informieren, Wasser und Heizung prüfen, Post umleiten.
4. Erbnachweis beschaffen. Erbschein beantragen oder, bei notariellem Testament, die Eröffnungsniederschrift anfordern.
5. Erbfall dem Finanzamt anzeigen. Binnen drei Monaten nach Kenntnis (§ 30 ErbStG).
6. Grundbuch berichtigen lassen. Binnen zwei Jahren ohne Gebühr für die Eintragung.
7. Ausräumen. Zimmer für Zimmer, mit Zeit für Erinnerungsstücke und Fotos.
8. Entscheiden. Behalten, vermieten oder verkaufen, wenn die Formalien stehen und alle Erben den gleichen Kenntnisstand haben.

Nach Erfahrungsberichten von Erben dauert der ganze Weg oft eineinhalb bis zweieinhalb Jahre. Das ist kein Versäumnis. Dieselben Berichte zeigen, dass ein zu schneller Verkauf häufig bereut wird.

Welche Fristen laufen nach einem Erbfall?

Die Fristen nach einem Erbfall sind bundesweit gleich. Die Ausschlagungsfrist ist die einzige, deren Versäumen sich kaum korrigieren lässt.

Die Ausschlagungsfrist beginnt mit der Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung. Bei einem Testament beginnt sie nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Die Steuerfragen rund um den Verkauf erklärt der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern.

Wann sollten Sie ein geerbtes Haus ausschlagen?

Ein Erbe auszuschlagen lohnt sich, wenn die Schulden des Nachlasses höher sind als sein Wert. Erben haften für die Verbindlichkeiten des Verstorbenen (§ 1967 BGB), also etwa für einen offenen Kredit auf dem Haus. Wer annimmt, übernimmt Haus und Schulden.

Die Ausschlagung erklären Sie gegenüber dem Nachlassgericht, entweder zur Niederschrift beim Gericht oder in öffentlich beglaubigter Form beim Notar (§ 1945 BGB). Ein einfacher Brief reicht nicht. Wer die Frist versäumt, kann das in engen Grenzen anfechten (§ 1956 BGB), darauf sollten Sie sich aber nicht verlassen.

Ist unklar, ob der Nachlass überschuldet ist, gibt es einen Mittelweg: Mit Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz beschränken Erben ihre Haftung auf den Nachlass (§ 1975 BGB). Lassen Sie sich in diesem Fall vor Fristablauf von einem Anwalt für Erbrecht beraten.

Brauchen Sie einen Erbschein, und was kostet er?

Ob Sie für das geerbte Haus einen Erbschein brauchen, hängt vom Testament ab. Das Grundbuchamt akzeptiert als Erbnachweis den Erbschein oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt nicht, dann ist ein Erbschein nötig. Banken verlangen nicht in jedem Fall einen Erbschein. Fragen Sie dort nach, ob ein eröffnetes Testament als Nachweis genügt.

Die Kosten des Erbscheins richten sich nach dem Wert des Nachlasses nach Abzug der Schulden des Verstorbenen (§ 40 GNotKG). Fällig werden eine Gebühr für das Verfahren (KV 12210) und eine für die eidesstattliche Versicherung (KV 23300), beide nach Tabelle B.

Geben Sie die eidesstattliche Versicherung beim Notar ab, kommen auf dessen Anteil 19 % Umsatzsteuer und Auslagen hinzu. Die Eröffnung eines Testaments kostet beim Nachlassgericht 109 € (KV 12101). Ein notarielles Testament spart also oft den Erbschein, aber nicht in jedem Fall: Hat das Grundbuchamt Zweifel, kann es trotzdem einen Erbschein verlangen.

Wie kommt das Haus auf die Erben im Grundbuch?

Mit dem Erbfall gehört das Haus den Erben, im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Das Grundbuch ist damit unrichtig und muss berichtigt werden. Dafür stellen Sie beim Grundbuchamt einen Antrag und legen den Erbnachweis vor.

Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 Anm. Abs. 1 GNotKG). Das gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Danach fällt eine volle Gebühr nach Tabelle B an.

Das Grundbuchamt kann die Erben auffordern, die Berichtigung zu beantragen (§ 82 GBO), und diese Aufforderung notfalls mit Zwangsgeld durchsetzen (§ 35 FamFG). Wollen Sie verkaufen, brauchen Sie in jedem Fall den Erbnachweis (§ 35 GBO). Die vorherige Eintragung der Erben ist für die Umschreibung auf den Käufer dagegen nicht zwingend (§ 40 GBO); ob sie für die Finanzierung des Käufers nötig ist, klärt der Notar. Für diese Städte haben wir zuständiges Nachlassgericht, Grundbuchamt und lokale Immobilienwerte zusammengestellt:

• Freiburg im Breisgau

Müssen Sie das geerbte Haus dem Finanzamt melden?

Ja. Jeder Erwerb von Todes wegen ist binnen drei Monaten nach Kenntnis dem Erbschaftsteuer-Finanzamt schriftlich anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Viele Ratgeber schreiben, bei einem notariellen Testament entfalle die Anzeige. Das stimmt für Immobilien nicht: Gehört Grundbesitz zum Erbe, bleibt die Anzeige Pflicht, auch wenn das Testament notariell eröffnet wurde (§ 30 Abs. 3 ErbStG).

Die Anzeige bedeutet nicht, dass Steuer anfällt. Ein Kind hat einen Freibetrag von 400.000 € (§ 16 ErbStG), der Ehepartner 500.000 €. Ob darüber hinaus Steuer entsteht, hängt vom Wert des gesamten Erwerbs ab, beim Haus vom Grundbesitzwert. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Steuern beim geerbten Haus.

Was müssen Sie tun, wenn das geerbte Haus leer steht?

Ein leeres Haus braucht Pflege, auch wenn noch niemand über seine Zukunft entschieden hat. Typische Schäden in einem leeren Haus sind Frost in den Leitungen, Feuchtigkeit und Einbruch.

• Versicherung informieren. Die Wohngebäudeversicherung geht mit dem Erbfall auf die Erben über. Für die Hausratversicherung prüfen Sie, was Ihr Vertrag für den Todesfall vorsieht. Längerer Leerstand kann eine Gefahrerhöhung sein, die Sie dem Versicherer unverzüglich anzeigen müssen (§ 23 VVG); wer das versäumt, riskiert den Versicherungsschutz (§ 26 VVG). Fragen Sie nach, welche Auflagen gelten.
• Heizung und Wasser. Im Winter frostsicher heizen oder Leitungen entleeren lassen.
• Regelmäßig nachsehen. Jemand sollte das Haus in festen Abständen betreten, lüften und den Briefkasten leeren. Wohnen alle Erben weit weg, übernimmt das ein Nachbar, eine Hausverwaltung oder ein Hausmeisterdienst.
• Wertsachen und Unterlagen sichern. Kontoauszüge, Versicherungspolicen, Kaufvertrag des Hauses, Baupläne und Energieausweis gehören in einen Ordner.
• Laufende Kosten klären. Strom, Wasser, Grundsteuer und Versicherung laufen weiter und werden aus dem Nachlass oder von den Erben bezahlt.

Sanierungspflichten sind seltener, als viele fürchten. Die frühere Austauschpflicht für 30 Jahre alte Heizkessel ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) weggefallen. Bei einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1.2.2002 eine selbst bewohnt hat, muss aber der neue Eigentümer binnen zwei Jahren nach dem ersten Eigentumsübergang eine ungedämmte oberste Geschossdecke (§ 35 Abs. 3 GModG) und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 Abs. 3 und 4 GModG) dämmen. Ob schon der Erbfall als Eigentümerwechsel zählt, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich; Ratgeber gehen überwiegend davon aus. Ob das für Ihr Haus gilt, prüft ein Energieberater.

Behalten, vermieten oder verkaufen: Wie entscheiden Sie?

Die Entscheidung über das geerbte Haus hat Zeit, bis die Formalien erledigt sind. Wer in den ersten Wochen verkauft, verkauft oft unter Druck und ohne Erbnachweis, der für den Notartermin ohnehin nötig ist.

Erben mehrere Personen, gehört ihnen das Haus gemeinsam, und verkaufen können sie es nur gemeinsam. Wie eine Erbengemeinschaft entscheidet, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft und Haus. Eine ausführliche Abwägung finden Sie unter Verkaufen, vermieten oder behalten.

Wie räumen Sie das Elternhaus aus, und warum fällt es so schwer?

Das Elternhaus ist mehr als eine Immobilie. In ihm stecken Kindheit, Feste und oft die letzten Jahre mit den Eltern. Viele Erben spüren deshalb Widerstand, sobald es um Wert, Makler oder Räumung geht. Das ist normal und kein Zeichen von Unentschlossenheit.

Es hilft, Formalien und Gefühle zu trennen. Die Fristen laufen ohnehin, die Entscheidung über die Zukunft des Hauses nicht. Viele Familien räumen Zimmer für Zimmer und nicht an einem Wochenende: Fotos machen, Erinnerungsstücke unter den Geschwistern aufteilen, Brauchbares an Menschen weitergeben, die sich darüber freuen. Erst was danach übrig bleibt, holt eine Entrümpelungsfirma ab.

Sprechen Sie mit Ihren Geschwistern früh darüber, was jeder sich wünscht, auch wenn das Ergebnis noch offen ist. Achten Sie darauf, dass die Arbeit nicht an dem hängen bleibt, der zufällig am nächsten wohnt.

Sie müssen heute nichts entscheiden. Viele Familien kommen zu einer guten Lösung, wenn alle dieselben Informationen haben und niemand sich übergangen fühlt.

Häufige Fragen