Erbengemeinschaft und Haus: Wie entscheiden, wie verkaufen?

Wem gehört das Haus in einer Erbengemeinschaft?

Erben mehrere Personen, gehört das Haus nicht jedem zu einem bestimmten Bruchteil, sondern allen gemeinsam als Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Kein Miterbe kann über "seine Hälfte" des Hauses allein verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Verfügen kann er nur über seinen gesamten Erbteil, und das nur mit notarieller Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 BGB).

Im Grundbuch werden alle Erben gemeinsam als Erbengemeinschaft eingetragen. Diese Eintragung ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Die ersten Schritte nach dem Erbfall beschreibt der Ratgeber Haus geerbt: Was ist jetzt zu tun?.

Wie entscheidet eine Erbengemeinschaft über das Haus?

Die Erbengemeinschaft unterscheidet drei Arten von Entscheidungen. Für jede gilt eine andere Regel.

Die Mehrheit zählt nicht nach Köpfen, sondern nach Erbteilen. Erbt eine Schwester die Hälfte und zwei Brüder je ein Viertel, haben die Brüder zusammen keine Mehrheit gegen die Schwester. Jeder Miterbe muss an Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung mitwirken (§ 2038 Abs. 1 BGB).

Kann die Mehrheit der Erben den Verkauf des Hauses beschließen?

Nein. Ein Mehrheitsbeschluss reicht für den Verkauf eines Nachlassgegenstands nicht, denn über ihn können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Den Kaufvertrag beim Notar müssen also alle Miterben unterschreiben oder sich dabei vertreten lassen.

Das gibt jedem einzelnen Miterben faktisch ein Vetorecht beim freihändigen Verkauf. Dieses Veto ist aber nicht endgültig: Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und notfalls die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Was Sie tun können, wenn ein Miterbe sich querstellt, steht im Ratgeber Ein Miterbe will nicht verkaufen.

Welche Wege gibt es, eine Erbengemeinschaft beim Haus aufzulösen?

Für das Haus in einer Erbengemeinschaft gibt es vier typische Wege. Sie unterscheiden sich darin, wer am Ende das Haus hat, wie viel Abstimmung nötig ist und wie sicher der Erlös ist.

Beim gemeinsamen Verkauf und bei der Übernahme durch einen Miterben behalten die Erben Preis und Ablauf selbst in der Hand. Erbteilsverkauf und Teilungsversteigerung sind die Auswege, wenn keine Einigung gelingt.

Wie läuft der Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft ab?

Der Verkauf eines Hauses durch eine Erbengemeinschaft folgt dem gleichen Ablauf wie jeder Hausverkauf. Hinzu kommen der Erbnachweis und die Abstimmung zwischen den Erben.

1. Erbnachweis beschaffen. Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO).
2. Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis.
3. Wert ermitteln. Eine Wertspanne aus derselben Quelle, die alle Erben kennen und akzeptieren, verhindert später Streit über den Preis.
4. Vorgehen festlegen. Wer spricht mit Maklern oder Käufern? Welcher Mindestpreis gilt? Wer darf zusagen?
5. Vollmacht erteilen. Oft bevollmächtigen die Erben einen von ihnen, Gespräche zu führen und den Notartermin vorzubereiten. Das hilft besonders, wenn Geschwister weit entfernt wohnen und nicht zu jedem Termin anreisen können.
6. Käufer suchen und Besichtigungen durchführen. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 GModG).
7. Notartermin. Alle Erben oder ihre Bevollmächtigten unterschreiben den Kaufvertrag.
8. Erlös verteilen. Der Kaufpreis wird nach Abzug der Nachlassschulden nach Erbteilen aufgeteilt.

Wie lange es vom Entschluss bis zum Notartermin dauert, hängt vor allem von den Unterlagen, der Nachfrage und der Einigkeit der Erben ab. Nach dem Notartermin fließt der Kaufpreis meist erst, wenn der Notar die vereinbarten Voraussetzungen bestätigt hat, und das kann noch einige Wochen dauern.

Für diese Städte haben wir zuständige Stellen, Immobilienwerte und den Ablauf vor Ort zusammengestellt:

• Freiburg im Breisgau

Was kostet der Hausverkauf für eine Erbengemeinschaft?

Die Kosten eines Hausverkaufs durch eine Erbengemeinschaft sind überschaubar, wenn die Erben sich einig sind. Die größten Posten sind Makler und gegebenenfalls Steuern.

Die Spekulationsfrist beginnt nicht mit dem Erbfall neu, sondern läuft ab dem Kauf durch die Eltern weiter. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern.

Wie zahlt man einen Miterben aus, wenn einer das Haus behalten will?

Will ein Miterbe das Elternhaus behalten, übernimmt er es im Rahmen der Erbauseinandersetzung und zahlt die anderen aus. Die Höhe der Auszahlung richtet sich nach dem Wert des Hauses und den Erbteilen. Ein Gutachten oder eine gemeinsam akzeptierte Wertspanne ist hier die wichtigste Grundlage.

Angenommen, zwei Geschwister erben je zur Hälfte, das Haus ist schuldenfrei und beide einigen sich auf einen Wert von 400.000 €. Übernimmt die Schwester das Haus, zahlt sie ihrem Bruder 200.000 €. Bleiben Schulden auf dem Haus, die sie übernimmt, mindert das den Betrag entsprechend.

Drei Punkte sollten Sie dabei kennen:

• Grunderwerbsteuer: Der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
• Spekulationsfrist: Zahlt der übernehmende Erbe aus eigenem Vermögen, gilt das insoweit als Kauf. Für den hinzuerworbenen Anteil beginnt eine neue Zehnjahresfrist, und für den weichenden Miterben kann ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegen, wenn die Frist der Eltern noch läuft.
• Form: Der Vertrag über die Übertragung des Hauses an einen Miterben muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Lassen Sie den Vertrag vorher von einem Steuerberater prüfen.

Wie vermeiden Erbengemeinschaften Streit um das Elternhaus?

Die meisten Geschwister wollen sich nicht streiten. Spannungen entstehen eher aus dem Gefühl, dass es nicht fair zugeht: Ein Geschwisterteil wohnt in der Nähe und hat die ganze Arbeit, ein anderes lebt weit weg und hört nur Zahlen. Eines wohnt vielleicht selbst im Haus. Und beim Wert stellt sich die Frage, wem man glaubt. Misstrauen wächst, wenn einer allein mit Maklern spricht.

Eine gemeinsame Grundlage hilft: dieselben Unterlagen, dieselbe Wertspanne aus derselben Quelle, dieselben Fristen für alle. Legen Sie früh fest, wer was macht und bis wann, und verteilen Sie die Arbeit bewusst. Halten Sie Absprachen schriftlich fest, eine kurze E-Mail an alle reicht. Gelingt keine Einigung, kann eine Mediation helfen, bevor jemand den Weg über das Gericht wählt.

Bevor Sie sich zusammensetzen, kann jedes Geschwister für sich dieselben Fragen beantworten: Was soll mit dem Haus passieren, was ist mir wichtig, wie schnell? Der Geschwister-Check zeigt danach, wo Sie sich schon einig sind und wo die Knackpunkte liegen.

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